据现代快报报道   为让孩子上名校，江苏淮安杨女士提前一年买了学区房，等卖家孩子毕业，他们就可以顺利用上学位。没想到，卖家成某的孩子患病休学了，无法顺利毕业。眼看孩子没有好学校上了，杨女士心急如焚。11 月 22 日，现代快报记者从淮安市中院了解到，近日法院判决成某向杨女士支付违约金 403600 元。

△ 杨女士购买的学区房

卖家孩子因病休学，未能空出原有学位

2020 年 7 月 31 日，成某作为卖方与买方杨女士在某服务部居间介绍下签订一份《购房合同》，约定成某将一套 60 平方米的学区房转让给杨女士，价款 2018000 元，保证 2020 年 6 月 30 日前将该房屋交付买方。买卖双方于 2020 年 9 月 1 日之前办理转移登记手续。成某承诺，子女正读初二，会顺利毕业，届时空出的学位可以让杨女士的孩子就读名校。如与上述事实不符，赔偿买方 20% 房价违约金。上述合同签订后，杨女士依约支付了购房款。

2020 年 6 月 20 日，成某将房屋交付于杨女士。2020 年 8 月，该房屋所有权变更登记至杨女士名下。可是，2021 年 9 月，成某的儿子因患病休学后转入其他学校就读。因成某的儿子未能按时毕业，致使杨女士儿子未能就读该名校。

"2022 年 7 月，我收到学校电话，说孩子不能入学，因为学籍被占用，我这才知道卖家孩子没有毕业。" 杨女士一家表示，他们多次找成某讨要说法，一直到 2022 年 9 月初，成某还在保证会把孩子转走，空出学位。到了 2022 年 9 月 12 日晚，成某再次电话表示，自己儿子已转入其他学校，现在也无法让杨女士的孩子入学了，等到第二年 9 月杨女士可用该学位。

杨女士一家向教育局反映了该情况，最终，教育局把孩子安排到了另一所普通学校就读。

影响买家孩子入学名校，支付违约金

杨女士认为，现在不能就近入学，也增大了他们的生活负担，迟入学也耽误了孩子的课程，要求成某赔偿违约金、精神损失费、学习补课费用、交通费、误工费等，总计 557200 元。

一审法院认为，《购房合同》中载明成某保证在杨女士儿子上学时有学位，但其子因病休学致使该学位被继续占用，杨女士购买房屋的最终目的无法实现，成某构成违约应当承担违约责任。

杨女士的损失为其子未能就读对应学区学校的损失，该损失难以直接通过金钱数额的方式予以确定，但购房合同中约定了卖方房屋与约定不符时，赔偿买方 20% 房价的违约金即 403600 元，该约定的违约金标准过高，一审法院综合考量出卖人的过错程度、买房人子女未能就读对应学区学校导致的心理落差等因素，酌定成某支付违约金 30 万元。

二审法院认为，成某在明知其子休学的情况下，既未采取任何措施将其子所占学位按照合同约定及时迁出，也未将其子休学及时告知杨女士，怠于履行及时告知义务，二人的行为已然违反合同约定的学位保证义务，构成违约。

对于合同约定的违约金数额，是双方真实意思表示，并不违反法律规定，不存在过高情形，且成某在知晓其儿子休学占用学位的情况下仍继续占用学位，后期虽数次承诺在正式开学之前将孩子转学以空出学位并让买房人杨女士等待，但并未实际兑现导致杨女士子女无法正常入学就读，成某具有主观恶意，而杨女士并不存在任何过错，故违约金不应调整。

二审改判成某向杨女士支付违约金 403600 元，驳回杨女士其他诉讼请求。

法官说法：数次承诺不兑现，具有主观恶意

法官表示，买受人花重金购置的学区房，最终却无法使用学位入学，对于一个家庭以及子女的未来必然会产生一系列无法预料的损失与影响。在本案中，正是由于案涉房屋所涉学校学位重要性的考量，双方才会在合同中对于出卖人负有的学位保证义务以及违约责任作出了特别约定，因出卖方无法履行学位保证义务时，应向买受人支付 20% 的违约金。

本案杨女士的孩子未能就读对应学区学校的损失，难以直接通过金钱数额的方式予以确定，但双方合同对于违约金的计算标准有明确约定。

对于违约金是否调整，二审根据查明的事实认为，成某的子女因病休学致使该学位被继续占用属于不可抗力，但在其明知买受人高价购买该房屋的目的系为子女上学的情形下，仍然数次承诺在正式开学之前将孩子转学以空出学位并让杨女士等待，事实上成某并未兑现承诺，导致买受人杨女士子女无法如期入学就读，其行为具有主观恶意，在诉讼中主张调减违约金，不予支持。

通讯员 于晓萍 现代快报 + 记者 李子璇